Städtebauliche Sanierungsmaßnahme "Seesen - Stadtzentrum"
Städtebauförderungsprogramm "Lebendige Zentren"
Die Stadt Seesen ist im Juni 2011 mit dem innerstädtischen Sanierungsgebiet „Seesen – Stadtzentrum“ vom Land Niedersachsen in das Städtebauförderungsprogramm “Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ aufgenommen worden. Im Zuge der Neustrukturierung der Städtebauförderung ab dem Programmjahr 2020 wurde das Städtebauförderungsprogramm "Aktive Stadt- und Ortsteilzentren" in das neue Förderprogramm “Lebendige Zentren - Erhalt und Entwicklung der Orts- und Stadtkerne“ überführt. Mit diesem Förderprogramm sollen im Rahmen städtebaulicher Gesamtmaßnahmen Stadt- und Ortskerne gestärkt, aufgewertet und revitalisiert sowie als zentrale Versorgungsbereiche und multifunktionale Standorte gesichert werden. Das Programm soll helfen, den anstehenden Strukturwandel in Stadt- und Ortsmitten besser zu bewältigen.
Auf Grundlage des dem Land vorliegenden Konzepts zur Sanierung soll vom Bund, vom Land Niedersachsen und der Stadt Seesen (jeweils zu einem Drittel) für öffentliche und private Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet "Seesen - Stadtzentrum" ein Fördermittelvolumen von insgesamt bis zu 9,15 Millionen Euro zur Verfügung gestellt werden.
Vorbereitende Untersuchung
Grundlage für die Aufnahme der Stadt Seesen in das Städtebauförderungsprogramm war eine Vorbeeitende Untersuchung gemäß § 141 des Baugesetzbuches (BauGB). Im Rahmen dieser Untersuchung wurde eine Bestandsaufnahme und Bewertung der städtebaulichen Situation im Innenstadtbereich vorgenommen, um die Notwendigkeit einer Sanierungsmaßnahme beurteilen zu können und einen Überblick über die vordringlichen Sanierungsziele zu gewinnen. Die Vorbereitende Untersuchung kann hier eingesehen werden:
Vorbereitende Untersuchung und städtebauliches Entwicklungskonzept (PDF, 4,78 MB)
Abgrenzung des Sanierungsgebietes
Die Sanierungssatzung gemäß § 142 BauGB zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes hat der Rat der Stadt Seesen in seiner Sitzung am 22.06.2011 beschlossen. Mit der Sanierungssatzung wird das Gebiet, in dem unter Einsatz von Fördermitteln öffentliche und private Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden können, verbindlich festgelegt. Mit der Veröffentlichung im Amtsblatt für den Landkreis Goslar am 28.07.2011 ist die Sanierungssatzung rechtsverbindlich geworden und vollumfänglich in Kraft getreten. Die Sanierungssatzung kann hier eingesehen werden:
Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes “Seesen - Stadtzentrum“ (PDF, 877 kB)
In seiner Sitzung am 23.06.2021 hat der Rat der Stadt Seesen die 1. Änderung der Satzung der Stadt Seesen über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Seesen – Stadtzentrum“ beschlossen. Mit dieser Änderungssatzung wurde der Durchführungszeitraum der Sanierungsmaßnahme bis zum 31.12.2026 verlängert. Die 1. Änderung der Sanierungssatzung kann hier eingesehen werden:
1. Änderung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes “Seesen - Stadtzentrum“ (PDF, 53 kB)
Städtebaulicher Rahmenplan
Aufbauend auf der vorbereitenden Untersuchung und dem vom Rat der Stadt Seesen beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzept erfolgt die Darstellung der konkreten Planungs- und Sanierungsziele durch einen städtebaulichen Rahmenplan. Mit dem Rahmenplan soll sichergestellt werden, dass konkrete Einzelplanungen so erfolgen, dass sie sich in das Gesamtkonzept der städtebaulichen Entwicklung einfügen. Ein wesentlicher Bestandteil der Rahmenplanung ist das Maßnahmenkonzept. Der Rat der Stadt Seesen hat den Rahmenplan in seiner Sitzung am 21.11.2012 beschlossen. Den städtebaulichen Rahmenplan können Sie hier einsehen:
Städtebaulicher Rahmenplan zur Sanierungsmaßnahme “Seesen - Stadtzentrum“ (PDF, 9,7 MB)
Anlagen zum städtebaulichen Rahmenplan (PDF, 6,9 MB)
In seiner Sitzung am 16.03.2016 hat der Rat der Stadt Seesen die 1. Fortschreibung des Rahmenplans beschlossen. Die Fortschreibung des Rahmenplans können Sie hier einsehen:
1. Fortschreibung des Städtebaulichen Rahmenplans zur Sanierungsmaßnahme “Seesen - Stadtzentrum“ (PDF, 420 KB)
Am 24.06.2020 hat der Rat der Stadt Seesen die 2. Fortschreibung des Rahmenplans beschlossen. Diese können Sie hier einsehen:
2. Fortschreibung des Städtebaulichen Rahmenplans zur Sanierungsmaßnahme “Seesen - Stadtzentrum“ (PDF, 408 KB)
Öffentliche Maßnahmen
Die Fördermittel können vorrangig eingesetzt werden für Maßnahmen zur Aufwertung des öffentlichen Raumes. Hierzu zählt insbesondere die Neugestaltung von Straßen, Wegen und Plätzen, aber auch die Sanierung erhaltenswerter historischer Gebäude. Informationen zu den einzelnen Maßnahmen finden Sie hier:
2013: Neugestaltung der Straße “Am Markt“
2014: Neugestaltung der Poststraße
2015: Neugestaltung der Marktstraße (nördlicher Abschnitt)
2016: Neugestaltung der unteren Jacobsonstraße sowie der Grünfläche am Jacobsonplatz
2017: Neugestaltung der mittleren Jacobsonstraße
2017 - 2022: Sozio-kulturelles Zentrum “Jacobson-Haus“ (Innere Umgestaltung)
2019: Neugestaltung des östlichen Abschnitts der Bollergasse (zwischen Marktstaße und Poststraße)
2023: Sozio-kulturelles Zentrum “Jacobson-Haus“ (Fassadensanierung)
Förderung privater Maßnahmen
Unter bestimmten Voraussetzungen können auch private Grundstückseigentümer Fördermittel erhalten. Die Förderung verfolgt den Zweck der Beseitigung von Missständen und Behebung von Mängeln sowie der Ortsbildpflege im Sanierungsgebiet. Förderfähig sind Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden (auch energetische Erneuerung). Darüber hinaus können Bau- und Ordnungsmaßnahmen für die Wiedernutzung von Grundstücken mit leer stehenden, fehl- oder mindergenutzten Gebäuden und von Brachflächen bezuschusst werden. Die Maßnahmen müssen im Einklang mit den städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt gemäß der Vorbereitenden Untersuchung und der aktuellen Rahmenplanung stehen.
Voraussetzung für die Gewährung eines Zuschusses ist der Abschluss eines Modernisierungsvertrages zwischen der Stadt und dem Grundstückseigentümer. Der Vertrag muss dabei vor Beginn der Maßnahme abgeschlossen werden. Bereits begonnene Maßnahmen können nachträglich nicht mehr gefördert werden. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht. Wenn Sie eine Maßnahme im Sanierungsgebiet planen, sollten Sie sich daher bereits vor Beginn darüber informieren, ob und inwieweit eine finanzielle Förderung möglich ist. Alle Maßnahmen im Sanierungsgebiet haben den Zielen der Sanierung zu entsprechen. Damit die Vorhaben möglichst frühzeitig beurteilt, bei Bedarf abgestimmt und ggf. angepasst werden können, sollten Sie sich mit der Stadt in Verbindung setzen, sobald Sie erste Ideen für Ihr Projekt haben.
Der Rat der Stadt Seesen hat in seiner Sitzung am 27.06.2012 Richtlinien zur Gewährung von Fördermitteln für private Maßnahmen beschlossen. Diese hatten bis zur Beschlussfassung des Rates über eine neue Förderrichtlinie am 28.06.2023 Gültigkeit. Die außer Kraft getretene Richtlinie können Sie hier einsehen: Förderrichtlinien für private Maßnahmen (außer Kraft - PDF, 4,9 MB).
Am 28.06.2023 hat der Rat der Stadt Seesen eine aktualisierte kommunale Förderrichtlinie beschlossen. Die seit dem 28.06.2023 gültige Richtlinie können Sie hier einsehen:
Förderrichtlinien für private Maßnahmen (gültig ab 28.06.2023 - PDF, 544 kB)
Steuerliche Vorteile
Nach den Regelungen des Einkommensteuergesetzes (EStG) können unter bestimmten Voraussetzungen Kosten für die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden in Sanierungsgebieten erhöht steuerlich abgesetzt werden. Dies gilt auch, wenn keine Städtebaufördermittel in Anspruch genommen wurden. Voraussetzung für die erhöhte steuerliche Absetzbarkeit ist allerdings, dass vor Durchführung der Maßnahmen ein Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag mit der Stadt Seesen abgeschlossen wurde. Ohne den vorherigen Abschluss eines solchen Vertrages kann dem Grundstückseigentümer keine Bescheinigung im Sinne des § 7h EStG ausgestellt werden. Bitte beachten Sie, dass die vorstehenden Ausführungen lediglich einen allgemeinen Hinweis darstellen und die Stadt Seesen keine Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit im steuerrechtlichen Sinne übernimmt. Nähere Einzelheiten sollten Sie daher mit Ihrem Steuerberater erörtern.
Sanierungsrechtliche Genehmigungen
Mit Inkrafttreten der Sanierungssatzung gilt nach dem Baugesetzbuch (BauGB) für die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke ein zeitlich beschränktes Sonderrecht. Gemäß § 144 BauGB bedürfen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge der schriftlichen Genehmigung. Nähere Informationen zu diesem Thema finden Sie hier:
Sanierungsrechtliche Genehmigungen
Für die Beantragung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung steht ein Antragsformular zur Verfügung. Das Formular soll lediglich der Erleichterung der Antragstellung dienen. Ein Antrag kann auch formlos per Brief oder E-Mail gestellt werden. In jedem Fall sollten die Angaben im Antrag so umfassend sein, dass erkennbar ist, wofür die Genehmigung beantragt wird. Das Antragsformular kann hier heruntergeladen werden:
Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung (PDF, 232 kB)
Sanierungsvermerke im Grundbuch
In § 143 BauGB ist geregelt, dass das Grundbuchamt in die Grundbücher der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke einen Sanierungsvermerk einzutragen hat. Diese Eintragung dient ausschließlich der Information aller Grundstückseigentümer und jedes anderen, der Grundstücksinteressen im Sanierungsgebiet hat. Alle Beteiligten wissen damit, dass das jeweilige Grundstück im Sanierungsgebiet liegt und bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge der Genehmigung duch die Stadt Seesen bedürfen. Dieses ist vom Gesetzgeber im Baugesetzbuch geregelt worden. Durch diese Vorgehensweise sollen Fehlinvestitionen weitgehend ausgeschlossen werden. Der Sanierungsvermerk dient insofern dem Schutz der Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke. Der Sanierungsvermerk hat lediglich informativen Charakter. Er ist keine Grundstücksbelastung im Sinne des Grundbuchrechtes und hat damit keine Rangstelle im Grundbuch. Finanzierungen, für die Sicherheiten im Grundbuch gestellt werden müssen, oder andere Belastungen in den Grundbüchern können weiterhin erfolgen. Nach dem Abschluss der Sanierung werden die Sanierungsvermerke wieder gelöscht. Durch die Eintragung und die Löschung entstehen den Grundstückseigentümern keine Kosten.
Ausgleichsbeträge
Mit Abschluss der Sanierungsmaßnahme ist die Stadt Seesen nach den Regelungen des Baugesetzbuches (BauGB) gesetzlich verpflichtet, von den Eigentümern der Grundstücke im Sanierungsgebiet sogenannte Ausgleichsbeträge zu erheben. Die Höhe der Ausgleichsbeträge ergibt sich aus dem Wert des Grund und Bodens vor und nach Durchführung der Sanierung. Die Ermittlung dieser Bodenwertsteigerungen wird durch den unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte vorgenommen. Die Erhebung der Ausgleichsbeträge wird zu gegebener Zeit durch den von der Stadt Seesen beauftragten Sanierungsträger mit den Eigentümern erörtert.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig hat in seiner Sitzung am 23. April 2012 für das Sanierungsgebiet "Seesen - Stadtzentrum" die Bodenrichtwerte für den Stichtag 30. Juni 2011 ermittelt. Die Bodenrichtwerte entsprechen analog § 154 Abs. 2 BauGB den Beträgen, die sich ergeben würden, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (sogenannte Anfangswerte). Die Bodenrichtwertkarte mit den Anfangswerten kann hier eingesehen werden:
Bodenrichtwertkarte Sanierungsgebiet “Seesen - Stadtzentrum“ (PDF, ca. 1,2 MB)
Sanierungsträger
Bei der Durchführung der Sanierungsmaßnahme wird die Stadt Seesen durch die DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH unterstützt. Die DSK ist von der Stadt Seesen als Sanierungsträger mit der Durchführung der Sanierungsmaßnahme beauftragt und handelt als Treuhänder im Auftrag der Stadt. Die DSK nimmt unter anderem folgende Aufgaben wahr:
- Beratung der Grundstückseigentümer in verwaltungstechnischen und finanziellen Fragen zu Sanierungsmaßnahmen
- Vorbereitung von Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarungen
- Bewirtschaftung des Treuhandvermögens und der Fördermittel
- Vereinbarungen zu Ausgleichsbeträgen
Fachlich-inhaltliche Beratung
In städtebaulichen und gestalterischen Fragen wird die Stadt Seesen durch das Büro Infraplan GmbH unterstützt. Infraplan nimmt im Auftrag der Stadt unter anderem folgende Aufgaben wahr:
- Erarbeitung des städtebaulichen Rahmenplanes (Leitbilder und Ziele für die Entwicklung des Stadtzentrums)
- Fachlich-inhaltliche Beurteilung von Bauvorhaben
- Empfehlungen zur Ausführung von Maßnahmen
- Fachliche Beratung der Grundstückseigentümer und Bauherren
(Stand der Informationen: 17.07.2023)